美联储再次加息，房产投资者必须知道的6点

北京时间今天凌晨，美联储宣布今年第三次加息，将基准利率上调25个基点至1.5%。 与此同时，美联储还上调了2018年美国经济增长预期，并预计2018年还将加息三次。此次新闻发布会也是现任美联储主席耶伦最后一次公开露面。 不过，目前市场认为，耶伦的继任者鲍威尔将在很大程度上延续耶伦的理念和加息步伐。

那么，这次会议向希望在美国购买房产的投资者发出了什么样的信号呢？ 美国的投资格局可能会发生怎样的变化？

1、美国经济长期走势稳定，有利于房市稳定增长

美国全年经济增长有望达到2.9%，美联储也将2018年增长预期从此前的2.1%上调至2.5%美联储加息75对比特币影响，显示出对美国企业和全球增长的信心。 持续的经济和就业增长将有助于住房市场需求和供应同步增长，这对住房市场的健康发展是个利好消息。 不过，美联储对未来三年美国经济增长的预测仍维持在1.8%，这从侧面说明，特朗普的税改政策还没有实质性地打动美联储成员。

2.美联储加息不等于房贷利率等量上调

美联储加息幅度决定了机构间隔夜拆借利率，并不直接影响长期固定抵押贷款利率走势。 长期国债收益率上升和贷款需求增加是银行上调房贷利率的直接原因。 短期来看，2017年美联储已经三次加息，但截至上周，30年期固定抵押贷款利率为3.94%，低于去年同期的4.13%。 这是因为长期国债的回报率没有上升，而弱于预期的通胀和就业报告也将对利率产生较低的影响。 美联储会议传递了积极的经济预测和2018年继续加息的信号，预计房贷利率短期内将小幅上行，但未来也可能受利空因素影响出现波动。

蓝色：美国 30 年期平均固定抵押贷款利率

绿色：美联储有效贷款利率

红色：30 年期国债利率

但从长期来看，美联储加息的频率和幅度代表了美联储对美国整体经济走势的预期和调控，对所有资产利率都有直接或间接的影响。 受金融危机后美联储持续宽松货币政策刺激，当前美国房贷利率仍处于历史低位。 美联储连续加息和缩表代表整体货币政策加速收紧，各类贷款利率将上升，而长期固定抵押贷款利率在各类资产中上行势头较为缓慢。 目前，多数美联储成员预计美联储的基准利率将在 2018 年底升至 2.25%，并在 2020 年升至 3.25%。如果这些加息预期成真且美国经济表现良好，抵押贷款利率可能会上升到 2020 年超过 5%。

三、加息和税改对高价房市场的影响

正是特朗普的新税改政策，使得加息对房市的影响更大。 除了将财产税的扣除上限限制在 10,000 美元外，众议院 11 月通过的税改计划还将符合抵押贷款利率豁免条件的抵押贷款的最高金额从 100 万美元降低至 500,000 美元。 对于通过贷款购买高价房屋的买家来说，这可不是什么好消息。 全美房地产经纪人协会（NAR）在第一时间表示，这一系列变化可能会使美国整体房价下降10%，美国的房屋自有率也将进一步下降。 依赖高额贷款的房主和潜在购房者在2018年很可能面临加税和加息，购房需求无疑会受到一定程度的影响。 但换个角度来看，一些考虑更换房屋的现有房主也会因为更换成本的增加而搁置他们的计划，这也可能会减少市场上可供出售的现有房屋的供应。 在美国美联储加息75对比特币影响，超过 50 万美元的抵押贷款并不常见，仅占 2012-2014 年所有抵押贷款的 5%。 在美国大部分州，超过50万美元的抵押贷款占比不到3%，抵押贷款高的地区主要集中在哥伦比亚特区（27.3%）、夏威夷（24%）和加州（16.8%））和纽约州 (9.9%)。 此外，近期消息指出，在最终的税改方案中，这一上限可能锁定在75万美元，这或将在一定程度上缓解市场的过度担忧。 综上所述，美国整体房价应该不会受到太大影响。

2012-2014 年美国各县超过 500,000 美元的房屋贷款比例